Проверка чистоты сделки (due diligence)
Обязательный процесс предпродажной проверки тайской недвижимости: поиск правоустанавливающего документа, проверка обременений, подтверждение зонирования, оценка репутации застройщика и экспертиза договора.
Проверка при покупке тайской недвижимости имеет специфическую процедуру, обусловленную разрывом между тем, что рекламируется, и тем, что фактически показывают записи Земельного департамента. Ключевые составляющие: поиск правоустанавливающего документа в Земельном департаменте для подтверждения типа документа, цепочки владения и любых зарегистрированных обременений или ипотеки; проверка зонирования в соответствующем местном органе для подтверждения, что земля находится в зоне, допускающей предполагаемое использование; проверка статуса компании застройщика в DBD; изучение разрешения на строительство и лицензии на ведение строительных работ; подтверждение наличия квоты иностранной собственности (для кондоминиумов); а также полная юридическая экспертиза договора купли-продажи, резервационного соглашения и любых вспомогательных документов. Распространённые тревожные сигналы, выявляемые в ходе проверки тайской недвижимости: земля под банковской ипотекой, не раскрытой застройщиком; классификации зонирования, не допускающие строящийся тип объекта; отсутствие регистрации кондоминиума; виды правоустанавливающих документов ниже Chanote в зонах, где Chanote является стандартом; договоры купли-продажи с асимметричными штрафными оговорками, существенно favourизирующими застройщика; а также компании-застройщики с неполной или просроченной отчётностью в DBD. Привлечение независимого тайского юриста по недвижимости (а не рекомендованного застройщиком) является обязательным минимумом для ответственной покупки. Гонорары за стандартную юридическую проверку при сделках с недвижимостью на Пхукете, как правило, составляют от THB 30 000 до THB 80 000 в зависимости от сложности структуры и суммы сделки — незначительная доля от цены покупки при любом серьёзном вложении.
Что это означает для покупателейПочему это важно когда вы покупаете на Пхукете.
Наибольший финансовый риск при покупке тайской недвижимости — действовать без независимой проверки и обнаружить проблемы после того, как средства уже переведены. Тайское договорное право и практика правоприменения означают, что возврат средств от застройщика, получившего задаток, — процесс сложный и длительный. Стоимость проверки фиксирована и предсказуема; цена её игнорирования — потенциально потеря всего задатка или цены покупки.
Команда не проводит покупателя до этапа внесения задатка без подтверждения того, что независимая юридическая проверка ведётся. Команда располагает списком рекомендованных тайских юристов по недвижимости, говорящих по-английски и участвовавших в нескольких сделках, и координирует передачу документов между застройщиком и юридической командой покупателя для обеспечения эффективного хода процесса.