Всё, что необходимо знать до покупки на Пхукете.

Да. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на праве полной собственности (freehold) на собственное имя: свидетельство о праве собственности выдаётся Земельным управлением Таиланда непосредственно покупателю. Единственное ограничение — квота иностранного владения на уровне здания: в иностранной полной собственности может находиться до 49% общей площади кондоминиума.

Для вилл и объектов с землёй сама земля не может принадлежать иностранцу на праве freehold. Устоявшийся маршрут — зарегистрированная долгосрочная аренда (leasehold) земли, на которой стоит вилла (как правило, 30 лет с возможностью продления). Само здание виллы может принадлежать вам полностью, и мы структурируем каждую сделку с тайским юристом по недвижимости, чтобы защита была реальной, а не предполагаемой.

На Пхукете никакого налога на доходы физических лиц, налога на прирост капитала и ежегодного налога на имущество. При покупке уплачиваются расходы на переоформление в Земельном управлении, размер которых зависит от формы собственности: для аренды (leasehold) — около 1,1% от суммы договора аренды (обычно делится поровну, то есть около 0,55% на стороне покупателя), для полной собственности (freehold) на новом объекте — около 6,3% в совокупности (пошлина за передачу, специальный налог на бизнес и налог у источника), также обычно разделяемых с застройщиком, то есть около 3,15% на стороне покупателя. Кроме того — небольшой ежегодный взнос за содержание общей инфраструктуры. Вот и всё.

Для международных инвесторов, привыкших платить налог на доход от аренды и налог на прирост капитала при выходе, это кардинально меняет чистую доходность вложений в недвижимость.

В Таиланде нет резидентства за покупку недвижимости, но существуют долгосрочные визовые маршруты, которые хорошо сочетаются с инвестицией здесь:

• Thailand Privilege Visa (прежняя виза «Elite»): членская виза без требований к доходу или активам. Разовый взнос — от THB 900,000 за 5 лет до THB 5,000,000 за 20 лет; обычный выбор — уровень Platinum (THB 1,500,000 за 10 лет). Она даёт многократный въезд и длительное пребывание, ускоренное прохождение аэропорта, а также помощь с 90-дневной отчётностью и открытием банковского счёта.
• Виза LTR (Long-Term Resident): виза на 10 лет для состоятельных граждан мира; требуется не менее USD 1,000,000 в активах, включая USD 500,000, размещённые в Таиланде, — и покупка недвижимости может закрыть это требование. Государственный сбор составляет около THB 50,000; среди преимуществ — льготы по налогу на зарубежный доход, ускоренная иммиграция и ежегодная отчётность вместо 90-дневной.
• Инвестиционная виза: годовая виза с неограниченным продлением, привязанная к вашей инвестиции. Подходит покупка кондоминиума на сумму от THB 3,000,000; продлевается ежегодно, пока инвестиция сохраняется.
• DTV (Destination Thailand Visa): виза на 5 лет с многократным въездом и разовым сбором около THB 10,000, позволяющая находиться в стране до 180 дней за въезд. Гибкий вариант для удалённо работающих и владельцев, распределяющих время в течение года.
• Учебная виза (ED): виза на основании обучения, продлевается на срок до года за раз; полезна для членов семьи, поступающих в школу или изучающих тайский язык, пока вы обустраиваетесь.

Для большинства международных владельцев самый чистый способ жить здесь долгосрочно — маршрут Thailand Privilege или DTV, а покупатели с крупным капиталом склоняются к LTR. Мы работаем со специализированным визовым партнёром, чтобы подобрать маршрут под вашу ситуацию и оформить его параллельно со сделкой.

Четыре причины, по которым международный капитал устремился на Пхукет с 2021 года:

1. Чистая доходность, недостижимая для европейских городов. 5–6,5% чистой доходности здесь. London, Paris, Berlin, Milan дают 2–3% чистой доходности после налогов.
2. Рыночная инфраструктура под государственной защитой. Каждая сделка, каждый застройщик, каждый брокер зарегистрированы и отслеживаются через Земельное управление.
3. Налоговая нейтральность. Никакого налога на доход, прирост капитала или состояние — сильное преимущество для состоятельных семей, переезжающих из юрисдикций с высоким налогообложением.
4. Демографический попутный ветер. Рост населения, приток бизнеса из России, Европы, Индии, Китая и правительство, открыто нацеленное на 20 миллионов туристов в год.

Предпродажная регистрация — официальная система регистрации строящегося жилья в Земельном управлении Таиланда. При покупке объекта на стадии строительства ваш договор купли-продажи (SPA) должен быть зарегистрирован в системе предпродажной регистрации в течение 60 дней. Это создаёт юридическую запись о вашем праве собственности, защищает от продажи той же единицы другому покупателю и служит основанием для получения правоустанавливающего документа при завершении строительства.

Никогда не приступайте к покупке строящегося объекта, не убедившись в наличии предпродажной регистрации.

Планы различаются в зависимости от застройщика, но типичная структура такова:

• Задаток при бронировании: 5–10% при бронировании.
• В ходе строительства: поэтапные платежи, как правило ежеквартальные.
• При передаче объекта: итоговый платёж, как правило 30–40%.
• Планы оплаты после передачи объекта: Расширенные планы оплаты на 1–3 года после передачи объекта у ряда застройщиков — вы начинаете зарабатывать на аренде, пока ещё платите.

Ключевое преимущество: эффективность капитала. Вы сохраняете ликвидность, используете один и тот же капитал в нескольких сделках и проходите кривую роста стоимости от запуска до передачи объекта.

Да. После внесения первого платежа вы можете переуступить договор новому покупателю до передачи объекта.

Наиболее зарекомендовавшие себя и неизменно надёжные застройщики Пхукета:

• Sansiri — крупнейший тайский застройщик, котирующийся на SET; золотой стандарт по соблюдению сроков строительства и ликвидности при перепродаже.
• Laguna Phuket (Banyan Group) — пионер интегрированно-курортной модели Пхукета в Bang Tao; материнская компания котируется на SGX, за плечами — десятилетия реализованных проектов.
• AssetWise — застройщик, котирующийся на SET (ASW), одно из крупнейших имён жилого девелопмента Таиланда.

Для тех, кто покупает впервые, я настоятельно рекомендую начинать с застройщиков первого уровня. Дополнительная уверенность, которую даёт их послужной список, стоит больше, чем несколько более низкая цена входа от менее известного имени.

Не в обычном тайском банке. Стандартные тайские банки не кредитуют иностранцев-нерезидентов, поэтому для большинства покупателей покупка здесь — фактически за собственные средства. Если вы покупаете из-за рубежа, планируйте покупку без кредита.

Практический маршрут — планы оплаты от застройщика. Все застройщики предлагают план оплаты на период строительства: вы платите поэтапно до завершения и передачи объекта, а не всю сумму сразу.

Некоторые застройщики первого уровня также предлагают планы оплаты после завершения строительства — на 3–5 лет под примерно 4% (плавающая ставка) после передачи объекта. Это не банковская ипотека, но именно это — реалистичный маршрут финансирования для большинства иностранных покупателей.

План оплаты на период строительства: его предлагают все застройщики. Вы платите поэтапными взносами в течение всего строительства, без процентов, и при передаче объект становится вашим. Для большинства покупателей это естественный выбор по умолчанию: он сохраняет ликвидность без затрат на финансирование.

Финансирование после завершения строительства: финансирование от застройщика, продолжающееся после передачи объекта; его предлагают некоторые застройщики первого уровня. Оно предполагает проценты — около 4% (плавающая ставка), то есть обходится дороже, но позволяет дольше держать капитал в работе в других активах.

Валовая доходность здесь составляет 8–12%. Но важна именно чистая:

• Валовая доходность: 8–12% в хорошо расположенных апартаментах среднего сегмента.
• Комиссия за управление недвижимостью: 20–30% годовой арендной платы (обычно 30%, у некоторых застройщиков 20%).
• Взнос за общие зоны (common area fee): взимается за общие удобства и содержание комплекса.
• Чистая доходность (реалистичная): 6–8% — реалистичный уровень; лучшие по позиционированию проекты достигают 8–9%.

Существует также взнос в амортизационный фонд (sinking fund), но это разовый платёж в самом начале, а не регулярный арендный расход, поэтому включать его в расчёт доходности не следует.

На Пхукете нет подоходного налога с физических лиц и налога на прирост капитала. С точки зрения Таиланда, 100% арендного дохода остаётся вашим. Если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, у вас могут возникнуть обязанности по декларированию по месту резидентства — для этого следует проконсультироваться с местным налоговым консультантом. Однако на стороне Пхукета доход не облагается налогом.

Большинство комплексов на Пхукете идут с собственной управляющей компанией застройщика. Квартира, здание и арендная программа остаются под одной крышей: меблировка, бронирования гостей, обслуживание и выплаты собственнику берутся на себя — это делает вложение по-настоящему пассивным.

Если вы предпочитаете не пользоваться программой застройщика, на Пхукете также сложилась зрелая профессиональная отрасль независимого управления, которая может вести объект вместо неё. Надёжная независимая управляющая компания занимается поиском арендаторов, договором аренды, сбором платежей, обслуживанием и продлениями. Комиссия составляет около 30% за полное управление. В любом случае мы напрямую рекомендуем проверенных операторов и помогаем сравнить условия.

1. Выбор объекта — согласуйте с вашим консультантом.
2. Переговоры — согласуйте цену и условия.
3. Депозит при бронировании — обычно THB 100,000–200,000 для квартир или около 2% от цены для вилл; как правило, невозвратный.
4. Договор купли-продажи (SPA) — юридически обязывающий контракт, подписывается примерно через 30 дней после депозита.
5. Перевод средств из-за рубежа и оформление FET — иностранный покупатель переводит сумму сделки из-за рубежа в иностранной валюте; принимающий тайский банк выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction Form, ранее Thor Tor 3), которая необходима Земельному управлению для регистрации права полной собственности иностранца, а в будущем — и для репатриации средств от продажи.
6. Оценка для ипотеки — при ипотечной сделке (нишевые случаи, см. раздел «Ипотека»).
7. Регистрация в Земельном управлении при завершении сделки — обе стороны присутствуют лично или через представителя; для готовых объектов — вскоре после подписания SPA, для строящихся — при передаче объекта, которая может состояться через несколько месяцев или лет.

От начала до конца: 2–4 недели для готовых объектов, приобретаемых за наличные; для строящихся объектов срок определяется графиком строительства.

SPA (Sale and Purchase Agreement) — договор купли-продажи, применяемый в каждой сделке на Пхукете. Юридически обязывающий. Ему предшествует депозит при бронировании (обычно THB 100,000–200,000 для квартир или около 2% для вилл), который, как правило, не возвращается. Условия отказа и возврата депозита должны быть чётко прописаны в договоре — проверяйте их до подписания.

FET (Foreign Exchange Transaction Form, ранее Thor Tor 3) — документ, который выдаёт тайский банк, получивший от иностранного покупателя перевод средств из-за рубежа в иностранной валюте. Земельное управление требует FET для регистрации права полной собственности (freehold) иностранца на кондоминиум. Тот же документ впоследствии понадобится, чтобы вывести выручку от продажи обратно за границу.

На Пхукете действуют специализированные органы по разрешению споров: Центр по арендным спорам (между арендодателем и арендатором), система рассмотрения жалоб Земельного управления (споры с застройщиками) и суды Пхукета (крупные гражданские дела). Эффективность разрешения споров в целом соответствует международным стандартам.