Аренда земли по тайскому праву
Зарегистрированный 30-летний договор аренды земли — стандартная структура для иностранных граждан, желающих долгосрочно пользоваться виллой или домом в Таиланде.
Тайское законодательство не разрешает иностранным гражданам владеть землёй напрямую. Практическим решением для иностранных покупателей, желающих приобрести виллу, дом или отдельно стоящий объект, является долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. В соответствии с Гражданским и торговым кодексом Таиланда договор аренды сроком более трёх лет должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в Земельном департаменте, чтобы быть обязательным для третьих сторон. Максимальный единовременно регистрируемый срок аренды составляет 30 лет. Многие застройщики и продавцы предлагают арендные схемы с оговоркой о двух дополнительных опционах продления на 30 лет каждый, представляя общий срок пользования в 90 лет. Эта формулировка требует тщательной юридической проверки. По действующему тайскому законодательству автоматически обязательным при регистрации является только первоначальный 30-летний срок. Опционы на продление — это договорные обещания между первоначальными сторонами: они не являются автоматически обязательными для будущего землевладельца при смене собственника земли и не передаются автоматически наследникам арендатора без специальных положений. Для продления срока аренды сверх первых 30 лет продление должно быть согласовано и повторно зарегистрировано в Земельном департаменте с тогдашним землевладельцем. Грамотно составленный договор аренды будет включать заранее согласованные условия продления, оговорку о праве преимущественного отказа и права наследования для имущества арендатора. Качество составления договора аренды — и финансовое здоровье арендодателя — имеет огромное значение в долгосрочной перспективе.
Что это означает для покупателейПочему это важно когда вы покупаете на Пхукете.
30-летняя зарегистрированная аренда земли с документом Chanote, надлежащим образом составленная, — законная и широко используемая структура владения на Пхукете. Она обеспечивает надёжное пользование на значительный срок и при наличии надёжного базового права собственности на землю предоставляет арендатору банковски приемлемый актив. Покупателям следует настаивать на Chanote в качестве базового правоустанавливающего документа, убедиться, что договор аренды зарегистрирован (а не просто подписан), получить полную юридическую экспертизу всех оговорок о продлении и наследовании, а также понять, что происходит с улучшениями (постройками) по истечении срока аренды.
Mario работает исключительно с арендными структурами на земле с Chanote. Он направляет всю арендную документацию независимому тайскому юристу покупателя по недвижимости до внесения какого-либо задатка и не представляет структуры 30+30+30 как эквивалент полной собственности — он чётко разъясняет механику продления, чтобы покупатели могли принять обоснованное решение относительно долгосрочной надёжности структуры.