Due diligence
La procedura obbligatoria di verifica pre-acquisto per gli immobili in Thailandia — ricerca del titolo, verifica degli oneri, conferma della zonizzazione, stato del developer e revisione del contratto.
La due diligence per gli acquisti immobiliari in Thailandia ha un iter specifico guidato dal divario tra ciò che viene commercializzato e ciò che i dati del Land Office mostrano effettivamente. I componenti principali sono: una ricerca del titolo al Land Office per confermare il tipo di titolo, la catena proprietaria e qualsiasi onere o ipoteca registrati; una verifica della zonizzazione presso l'autorità locale competente per confermare che il terreno si trovi in una zona che consente l'uso previsto; verifica dello stato della società del developer presso il DBD; revisione del permesso edilizio e della licenza edilizia; conferma della disponibilità della quota di proprietà straniera (per i condomini); e revisione legale completa del contratto di compravendita, del contratto di prenotazione e di qualsiasi documento accessorio. I campanelli d'allarme comuni riscontrati nella due diligence immobiliare thailandese comprendono: terreno gravato da ipoteca bancaria non divulgata dal developer; classificazioni di zonizzazione che non consentono il tipo di costruzione in vendita; registrazione condominiale non ancora ottenuta; tipi di titolo inferiori al Chanote nelle zone in cui il Chanote è lo standard; contratti di compravendita con clausole penali asimmetriche fortemente favorevoli al developer; e società developer con depositi DBD incompleti o in ritardo. Avvalersi di un avvocato immobiliare thailandese indipendente (non il legale raccomandato dal developer) è il requisito minimo non negoziabile per un acquisto responsabile. Gli onorari per la due diligence di rogito standard a Phuket variano tipicamente da THB 30.000 a THB 80.000 a seconda della complessità della struttura e del valore della transazione, rendendoli una piccola frazione del prezzo di acquisto per qualsiasi investimento rilevante.
Cosa significa per gli acquirentiPerché questo è rilevante quando si acquista a Phuket.
Il maggiore rischio finanziario nell'immobiliare thailandese è procedere senza una due diligence indipendente e riscontrare problemi dopo che i fondi sono stati impegnati. Il diritto contrattuale thailandese e l'ambiente di esecuzione pratico fanno sì che il recupero dei fondi da un developer che ha ricevuto un acconto sia difficile e lento. Il costo della due diligence è fisso e prevedibile; il costo di ometterla è potenzialmente la perdita dell'intero acconto o del prezzo di acquisto.
Il team non accompagnerà un acquirente alla fase di acconto senza confermare che la due diligence legale indipendente sia in corso. Il team mantiene un elenco di referenze di avvocati immobiliari thailandesi di lingua inglese con cui ha collaborato in più transazioni e coordina la consegna dei documenti tra il developer e il team legale dell'acquirente per mantenere il processo in movimento efficiente.