Due diligence
Le processus obligatoire de vérification préalable à l'achat d'un bien thaïlandais — recherche de titre, contrôle des charges, confirmation du zonage, vérification de la réputation du promoteur et examen du contrat.
La due diligence pour les achats immobiliers thaïlandais suit un processus spécifique déterminé par l'écart entre ce qui est commercialisé et ce que les registres du Bureau foncier montrent réellement. Les composantes essentielles sont : une recherche de titre au Bureau foncier pour confirmer le type de titre, la chaîne d'ownership et toutes charges ou hypothèques enregistrées ; un contrôle de zonage auprès de l'autorité locale compétente pour confirmer que le terrain est dans une zone permettant l'usage prévu ; la vérification du statut de la société du promoteur au DBD ; l'examen du permis de construire et de la licence de construction ; la confirmation de la disponibilité du quota de propriété étrangère (pour les copropriétés) ; et l'examen juridique complet du compromis de vente, du contrat de réservation et de tout document annexe. Les signaux d'alarme courants découverts lors de la due diligence immobilière thaïlandaise comprennent : un terrain grevé d'une hypothèque bancaire que le promoteur n'a pas divulguée ; des classifications de zonage ne permettant pas le type de construction vendu ; un enregistrement de copropriété pas encore obtenu ; des types de titres inférieurs au Chanote dans des zones où le Chanote est la norme ; des compromis de vente avec des clauses pénales asymétriques favorisant fortement le promoteur ; et des sociétés de promotion avec des dépôts DBD incomplets ou en souffrance. Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais indépendant (et non l'avocat recommandé par le promoteur) est la base non négociable d'un achat responsable. Les honoraires pour une due diligence de droit immobilier standard à Phuket varient généralement de 30 000 à 80 000 THB selon la complexité de la structure et la valeur de la transaction, ce qui représente une fraction modeste du prix d'achat pour tout investissement significatif.
Ce que cela signifie pour les acquéreursPourquoi c'est important lorsque vous achetez à Phuket.
Le risque financier le plus important dans l'immobilier thaïlandais est de procéder sans due diligence indépendante et de découvrir des problèmes après avoir engagé des fonds. Le droit des contrats thaïlandais et l'environnement pratique d'exécution signifient que le recouvrement de fonds auprès d'un promoteur ayant reçu un acompte est difficile et lent. Le coût de la due diligence est fixe et prévisible ; le coût de son omission est potentiellement la perte de l'intégralité de l'acompte ou du prix d'achat.
L'équipe n'accompagnera pas un acquéreur jusqu'à l'étape du dépôt sans confirmer que la due diligence juridique indépendante est en cours. L'équipe maintient une liste de recommandations d'avocats thaïlandais spécialisés en droit immobilier anglophones ayant travaillé sur plusieurs transactions, et coordonne la transmission des documents entre le promoteur et l'équipe juridique de l'acquéreur pour que le processus avance efficacement.