Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter à Phuket.

Oui. Les étrangers peuvent détenir des appartements en copropriété en pleine propriété (freehold) à leur propre nom, l'acte de propriété étant délivré par le Land Office de Thaïlande directement au nom de l'acquéreur. La seule limite est le quota de propriété étrangère au niveau de l'immeuble : jusqu'à 49 % de la surface totale d'une copropriété peut être détenue en pleine propriété par des étrangers.

Pour les villas et les biens fonciers, les étrangers ne peuvent pas détenir le terrain lui-même en pleine propriété. La voie établie est un bail enregistré (leasehold) sur le terrain où se trouve la villa (généralement 30 ans, renouvelable). Le bâtiment de la villa peut, lui, être détenu en propre, et nous structurons chaque acquisition avec un avocat immobilier thaïlandais afin que la protection soit réelle, et non supposée.

Phuket ne possède aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, aucune taxe sur les plus-values et aucune taxe foncière annuelle. Il existe des frais uniques au Land Office payés à l'achat — environ 0,55 % côté acquéreur pour un bien en leasehold (enregistrement du bail 1,1 %, split habituel 50/50), ou environ 3,15 % côté acquéreur pour un bien en pleine propriété neuf (frais de transfert 2 % + taxe professionnelle spécifique 3,3 % + retenue à la source ~1 %, généralement partagés avec le promoteur) — ainsi qu'une modeste charge annuelle de service pour les équipements communs. C'est tout.

Pour les investisseurs internationaux habitués à payer l’impôt sur le revenu locatif et la taxe sur les plus-values à la sortie, cela change fondamentalement le rendement net de l’immobilier.

Oui, avec deux niveaux selon le montant dépensé :

• THB 750,000+: Visa de résidence renouvelable de 2 ans.
• THB 2,000,000+: Thailand Privilege Visa de 10 ans, extensible au conjoint, aux enfants et aux parents.

Le Thailand Privilege Visa est l'option que ciblent la plupart des investisseurs internationaux. Voyages à entrées multiples, droit de parrainer des personnes à charge, aucune obligation de séjour minimum. Costa Global Capital gère la demande de visa parallèlement à la transaction immobilière.

Quatre raisons pour lesquelles les capitaux internationaux affluent à Phuket depuis 2021 :

1. Des rendements nets qu'aucune ville européenne n'égale. 5 à 6,5 % net ici. Londres, Paris, Berlin, Milan offrent 2 à 3 % net après impôt.
2. Une infrastructure de marché soutenue par l'État. Chaque transaction, chaque promoteur, chaque agent enregistré et traçable via le Land Office.
3. Neutralité fiscale. Aucun impôt sur le revenu, les plus-values ou la fortune — attrait majeur pour les familles à haute valeur nette en relocalisation depuis des juridictions fiscalement lourdes.
4. Vent démographique favorable. Croissance démographique, afflux d’affaires en provenance de Russie, d’Europe, d’Inde, de Chine, et un gouvernement qui cible ouvertement 20 millions de visiteurs annuels.

Enregistrement de prévente est le système officiel d'enregistrement du Land Office de Thaïlande pour les ventes sur plan. Lorsque vous achetez sur plan, votre contrat de vente (SPA) doit être enregistré dans ce système dans un délai de 60 jours. Cela crée un registre légal de votre propriété, vous protège contre la revente du même bien par le promoteur à un autre acquéreur, et constitue le document permettant d'obtenir votre titre de propriété à la livraison.

Ne procédez jamais à un achat sur plan sans avoir confirmé l'enregistrement de prévente.

Les plans varient selon le promoteur, mais la structure habituelle est la suivante :

• Acompte de réservation : 5 à 10 % à la réservation.
• Pendant la construction : versements par jalons, généralement trimestriels.
• À la livraison : un versement final, souvent de 30 à 40 %.
• Plans post-livraison : Plans de paiement prolongés de 1 à 3 ans après livraison chez certains promoteurs — vous commencez à percevoir des loyers tout en continuant à payer.

Avantage clé : l’efficacité du capital. Vous préservez votre liquidité, vous démultipliez le même capital sur plusieurs opérations et vous profitez de la courbe d’appréciation du lancement à la livraison.

Oui. Une fois le premier versement effectué, vous pouvez céder le contrat au nouvel acquéreur avant la livraison.

Les promoteurs les plus établis et les plus fiables de manière constante à Phuket :

• Sansiri — le plus grand promoteur coté au SET en Thaïlande ; la référence en matière de bilan de livraison et de liquidité à la revente.
• Laguna Phuket (Banyan Group) — pionnier du modèle de resort intégré à Phuket à Bang Tao ; maison mère cotée à la SGX, des décennies de livraisons.
• AssetWise — promoteur coté au SET (ASW) et l'un des plus grands noms du résidentiel en Thaïlande.

Pour les primo-acquéreurs, je recommande vivement de commencer par des promoteurs de premier rang. Le confort supplémentaire offert par leur palmarès vaut bien plus qu’un prix d’entrée légèrement inférieur proposé par un acteur moins établi.

Pas auprès d'une banque thaïlandaise classique. Les banques thaïlandaises grand public ne prêtent pas aux particuliers étrangers non-résidents ; une acquisition ici se fait donc, pour la plupart des acquéreurs, au comptant. Si vous achetez depuis l'étranger, prévoyez un achat comptant.

La voie pratique, ce sont les plans de paiement des promoteurs. Tous les promoteurs proposent un plan de paiement pendant la période de construction : vous payez par étapes jusqu'à l'achèvement et la remise des clés, plutôt qu'en une seule fois.

Certains promoteurs de premier rang proposent également des plans de paiement post-livraison de 3 à 5 ans à environ 4 % (taux variable) après la remise des clés. Ce n'est pas un prêt hypothécaire bancaire, mais c'est la voie de financement réaliste pour la plupart des acquéreurs étrangers.

Plan de paiement en construction : proposé par tous les promoteurs. Vous payez par versements échelonnés pendant la période de construction, sans intérêts, et le bien est à vous à la remise des clés. Pour la plupart des acquéreurs, c'est le choix naturel : il préserve la liquidité sans ajouter de coût de financement.

Financement post-livraison : un financement promoteur qui se poursuit après la remise des clés, proposé par certains promoteurs de premier rang. Il est soumis à intérêts, environ 4 % variable, donc il coûte plus cher, mais il vous permet de laisser votre capital travailler ailleurs plus longtemps.

Les rendements bruts se situent ici entre 8 et 12 %. Mais c'est le rendement net qui compte :

• Rendement brut : 8 à 12 % dans des appartements de milieu de gamme bien situés.
• Frais de gestion locative : 20 à 30 % du loyer annuel (généralement 30 %, 20 % chez certains promoteurs).
• Charges de copropriété : facturées pour les équipements communs et leur entretien.
• Rendement net (réaliste) : un net de 6 à 8 % est réaliste ; les projets les mieux positionnés atteignent 8 à 9 %.

Un fonds de réserve (sinking fund) s'applique, mais il s'agit d'un versement unique payé au tout début, et non d'une charge locative récurrente : il ne doit donc pas entrer dans votre calcul de rendement.

Phuket ne connaît ni impôt sur le revenu des personnes physiques ni taxe sur les plus-values. Du côté thaïlandais, 100 % de vos revenus locatifs vous appartiennent. Si vous êtes résident fiscal ailleurs, vous pouvez avoir des obligations déclaratives dans votre juridiction d'origine et devriez consulter un conseiller fiscal local — mais du côté de Phuket, ces revenus ne sont pas imposés.

La plupart des résidences de Phuket sont livrées avec la société de gestion locative interne du promoteur. L'unité, l'immeuble et le programme locatif restent ainsi sous un même toit : ameublement, réservations des occupants, entretien et versements au propriétaire sont pris en charge pour vous, ce qui en fait un investissement véritablement sans contrainte de gestion.

Si vous préférez ne pas utiliser le programme du promoteur, Phuket dispose aussi d'un secteur mature et professionnel de gestion indépendante qui peut prendre le relais. Un gestionnaire indépendant réputé s'occupe de la recherche de locataires, du contrat de location, de la perception des loyers, de l'entretien et des renouvellements. Les honoraires s'élèvent à environ 30 % pour une gestion complète. Dans les deux cas, nous recommandons directement des opérateurs de confiance et vous aidons à comparer les conditions.

1. Sélection du bien — à identifier avec votre conseiller.
2. Négociation — convenir du prix et des conditions.
3. Protocole d'accord (Formulaire F) — les deux parties signent sous 1 à 2 jours. Dépôt de réservation d'environ THB 100 000 à 200 000 pour un appartement (ou environ 2 % pour une villa), généralement non remboursable.
4. Signature du SPA — le contrat de vente définitif est signé environ 30 jours après la réservation.
5. Évaluation pour crédit immobilier — si financement.
6. Formulaire FET — les fonds sont transférés depuis l'étranger en devises ; la banque thaïlandaise réceptrice délivre le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form), exigé par le Land Office pour enregistrer une pleine propriété étrangère et pour rapatrier le produit de la vente plus tard.
7. Rendez-vous de transfert — les deux parties se présentent au Land Office pour l'enregistrement du titre.
8. Titre de propriété enregistré — au moment de la livraison (pouvant intervenir plusieurs mois plus tard pour l'achat sur plan).

De bout en bout : 2 à 4 semaines pour les acquéreurs comptant sur un bien déjà livré, plusieurs mois pour l'achat sur plan jusqu'à la livraison.

Le MOU (Formulaire F) est l'acte de réservation standard utilisé dans chaque transaction à Phuket. Juridiquement contraignant. À la signature, l'acquéreur verse un dépôt de réservation généralement non remboursable, de l'ordre de THB 100 000 à 200 000 pour un appartement ou d'environ 2 % du prix pour une villa ; le SPA, contrat de vente définitif, est ensuite signé environ 30 jours plus tard. Les conditions de restitution du dépôt en cas de rétractation de l'une ou l'autre partie doivent être clairement précisées dans le MOU avant signature.

Les baux d'habitation en Thaïlande de plus de trois ans doivent être enregistrés au Land Office pour être opposables au-delà de cette durée ; en dessous de trois ans, un contrat écrit standard suffit et reste la pratique courante pour les locations meublées de courte et moyenne durée à Phuket. Un contrat écrit clair protège locataire et propriétaire même sans enregistrement. En cas de litige, les parties peuvent se tourner vers les instances de conciliation locales ou les tribunaux de Phuket.

Phuket dispose d'organes dédiés à la résolution des litiges — le Centre de règlement des litiges locatifs (propriétaires-locataires), le Système de réclamations du Land Office (litiges avec les promoteurs) et les Tribunaux de Phuket (affaires civiles importantes). La résolution est généralement efficace au regard des normes internationales.