Leasehold thailandese
Un contratto di locazione fondiaria trentennale registrato — la struttura standard per i cittadini stranieri che desiderano l'uso a lungo termine di una villa o di un'abitazione in Thailandia.
Il diritto thailandese non consente ai cittadini stranieri di possedere terreni in assoluta proprietà. La soluzione pratica per gli acquirenti stranieri che cercano una villa, una casa o un immobile autonomo è un contratto di locazione a lungo termine registrato al Land Office. Ai sensi del Codice Civile e Commerciale thailandese, un contratto di locazione con una durata superiore a tre anni deve essere in forma scritta e registrato al Land Office per essere opponibile ai terzi. La durata massima del singolo contratto di locazione che può essere registrato è di 30 anni. Molti developer e venditori commercializzano accordi leasehold con una clausola che offre due ulteriori opzioni di rinnovo trentennali, presentando un totale di 90 anni di occupazione. Questa presentazione richiede un attento esame legale. Ai sensi del diritto thailandese vigente, solo il termine iniziale di 30 anni è automaticamente vincolante al momento della registrazione. Le opzioni di rinnovo sono promesse contrattuali tra le parti originali — non sono automaticamente opponibili nei confronti di un futuro proprietario del terreno se il terreno cambia mani, e non si trasferiscono automaticamente agli eredi del conduttore senza disposizioni espresse. Per estendersi oltre i primi 30 anni, il rinnovo deve essere negoziato e ri-registrato al Land Office con il proprietario del terreno dell'epoca. Un contratto di locazione ben redatto includerà termini di rinnovo pre-concordati, disposizioni sul diritto di prelazione e diritti di successione per la successione del conduttore. La qualità della redazione del contratto — e la solidità finanziaria del locatore — è di enorme importanza nel lungo termine.
Cosa significa per gli acquirentiPerché questo è rilevante quando si acquista a Phuket.
Un leasehold trentennale registrato su terreno Chanote, correttamente redatto, è una struttura di proprietà legittima e ampiamente utilizzata a Phuket. Fornisce un'occupazione sicura per un periodo significativo e, quando il titolo fondiario sottostante è solido, conferisce al conduttore un asset bancabile. Gli acquirenti dovrebbero insistere sul Chanote come titolo sottostante, assicurare che il contratto sia registrato (non semplicemente firmato), ottenere la revisione legale completa di tutte le clausole di rinnovo e successione, e comprendere cosa accade alle migliorie (la struttura) alla scadenza del contratto.
Mario lavora esclusivamente con strutture leasehold su terreno Chanote. Rinvia tutta la documentazione del contratto di locazione all'avvocato immobiliare thailandese indipendente dell'acquirente prima che venga versato qualsiasi acconto, e non presenta le strutture 30+30+30 come equivalenti alla piena proprietà — spiega chiaramente i meccanismi di rinnovo affinché gli acquirenti possano prendere una decisione informata sulla sicurezza a lungo termine della struttura.