Bail emphytéotique thaïlandais
Un bail foncier de 30 ans enregistré — la structure standard pour les ressortissants étrangers souhaitant jouir à long terme d'une villa ou d'une maison en Thaïlande.
Le droit thaïlandais ne permet pas aux ressortissants étrangers de posséder des terrains en pleine propriété. La solution pratique pour les acquéreurs étrangers recherchant une villa, une maison ou un bien indépendant est un bail à long terme enregistré au Bureau foncier. En vertu du Code civil et commercial thaïlandais, un bail d'une durée supérieure à trois ans doit être établi par écrit et enregistré au Bureau foncier pour être opposable aux tiers. La durée maximale d'un seul bail pouvant être enregistré est de 30 ans. De nombreux promoteurs et vendeurs commercialisent des arrangements de bail emphytéotique avec une clause offrant deux options de renouvellement supplémentaires de 30 ans, présentant un total de 90 ans d'occupation. Cette présentation nécessite un examen juridique attentif. En vertu du droit thaïlandais actuel, seule la durée initiale de 30 ans est automatiquement contraignante lors de l'enregistrement. Les options de renouvellement sont des promesses contractuelles entre les parties originales — elles ne sont pas automatiquement opposables à un futur propriétaire foncier si le terrain change de mains, et elles ne se transmettent pas automatiquement aux héritiers du preneur à bail sans dispositions expresses. Pour prolonger au-delà des premiers 30 ans, le renouvellement doit être négocié et réenregistré au Bureau foncier avec le propriétaire foncier actuel. Un bail bien rédigé comprendra des conditions de renouvellement pré-convenues, des dispositions de droit de préemption et des droits d'héritage pour la succession du preneur. La qualité de la rédaction du bail — et la santé financière du bailleur — importe énormément sur le long terme.
Ce que cela signifie pour les acquéreursPourquoi c'est important lorsque vous achetez à Phuket.
Un bail emphytéotique enregistré de 30 ans sur un terrain Chanote, correctement rédigé, est une structure d'ownership légitime et largement utilisée à Phuket. Il offre une occupation sécurisée pour une période significative et, lorsque le titre foncier sous-jacent est solide, donne au preneur un actif bancable. Les acquéreurs doivent exiger un Chanote comme titre sous-jacent, s'assurer que le bail est enregistré (et non simplement signé), obtenir un examen juridique complet de toutes les clauses de renouvellement et d'héritage, et comprendre ce qui advient des améliorations (la construction) à l'expiration du bail.
Mario ne travaille qu'avec des structures de bail emphytéotique sur terrain Chanote. Il soumet toute la documentation relative au bail à l'avocat indépendant spécialisé en droit immobilier thaïlandais de l'acquéreur avant le versement de tout acompte, et il ne présente pas les structures 30+30+30 comme équivalentes à la pleine propriété — il explique clairement les mécanismes de renouvellement pour que les acquéreurs puissent prendre une décision éclairée sur la sécurité à long terme de la structure.