Diligencia Debida
El proceso de verificación previa obligatorio para inmuebles tailandeses — búsqueda de título, comprobación de cargas, confirmación del uso del suelo, solvencia del promotor y revisión del contrato.
La diligencia debida para las adquisiciones de inmuebles tailandeses tiene un proceso específico motivado por la brecha entre lo que se comercializa y lo que realmente muestran los registros de la Oficina de Tierras. Los componentes esenciales son: una búsqueda de título en la Oficina de Tierras para confirmar el tipo de título, la cadena de propiedad y cualquier carga o hipoteca inscrita; una comprobación del uso del suelo con la autoridad local competente para confirmar que el terreno está en una zona que permite el uso previsto; verificación del estatus de la sociedad del promotor en el DBD; revisión del permiso de obras y la licencia de construcción; confirmación de la disponibilidad de cuota de propiedad extranjera (para condominios); y revisión jurídica completa del contrato de compraventa, el contrato de reserva y cualquier documento accesorio. Las señales de alarma habituales descubiertas en la diligencia debida de inmuebles tailandeses incluyen: terrenos con hipoteca bancaria que el promotor no ha divulgado; clasificaciones de uso del suelo que no permiten el tipo de construcción que se vende; registro del condominio aún no obtenido; tipos de título por debajo del Chanote en zonas donde el Chanote es el estándar; contratos de compraventa con cláusulas penales asimétricas que favorecen claramente al promotor; y sociedades promotoras con presentaciones al DBD incompletas o en mora. Contar con un abogado independiente especializado en inmuebles tailandeses (no el recomendado por el promotor) es el requisito mínimo innegociable para una adquisición responsable. Los honorarios por la diligencia debida estándar de transmisión en Phuket oscilan habitualmente entre THB 30.000 y THB 80.000 según la complejidad de la estructura y el valor de la transacción, lo que representa una pequeña fracción del precio de compra para cualquier inversión de cierta entidad.
Qué significa para los compradoresPor qué esto importa cuando adquiere un inmueble en Phuket.
El mayor riesgo financiero en los inmuebles tailandeses es proceder sin una diligencia debida independiente y descubrir problemas después de haber comprometido el dinero. La legislación contractual tailandesa y el entorno práctico de ejecución implican que recuperar fondos de un promotor que ha recibido un depósito es difícil y lento. El coste de la diligencia debida es fijo y predecible; el coste de omitirla es potencialmente la pérdida del depósito íntegro o del precio de compra.
El equipo no llevará a un comprador hasta la fase de depósito sin confirmar que la diligencia debida jurídica independiente está en curso. El equipo mantiene una lista de referencias de abogados especializados en inmuebles tailandeses de habla inglesa con quienes ha trabajado en múltiples transacciones, y coordina la entrega de documentos entre el promotor y el equipo jurídico del comprador para que el proceso avance con eficacia.