Oficina de Tierras
สำนักงานที่ดิน
La autoridad gubernamental tailandesa que inscribe todos los títulos de propiedad territorial, transmisiones, arrendamientos, hipotecas y cargas — la fuente única de verdad para la titularidad inmobiliaria en Tailandia.
El Departamento de Tierras (Krom Ti Din) opera una red de Oficinas de Tierras provinciales y de distrito en todo Tailandia. La Oficina de Tierras es la única autoridad para registrar, transmitir y verificar la titularidad territorial en Tailandia. Toda venta, arrendamiento, hipoteca u otra carga debe inscribirse en la Oficina de Tierras donde se ubica el terreno para ser ejecutable frente a terceros. Los acuerdos que solo están firmados entre las partes pero no inscritos son ejecutables entre esas partes pero no frente a compradores posteriores. Para las transacciones inmobiliarias en Phuket, la Oficina de Tierras competente es la Oficina Provincial de Tierras de Phuket, con una sucursal en Thalang que da servicio a las zonas norte de Phuket. El proceso de transmisión exige que tanto el comprador como el vendedor comparezcan en persona (o estén representados por un apoderado con poder notarial debidamente autenticado), presenten documentos de identidad originales y abonen los gastos de transmisión y los impuestos aplicables en la ventanilla el día de la transmisión. Los gastos oficiales se calculan como un porcentaje del valor catastral registrado por la Oficina de Tierras, que puede diferir del precio real de la transacción. Los gastos de transmisión en la Oficina de Tierras incluyen habitualmente un 2 % de gastos de transmisión sobre el valor catastral, un 1 % de retención fiscal (para personas físicas) y timbre fiscal o impuesto específico sobre actividades empresariales según el tiempo que el vendedor haya mantenido la propiedad. Los compradores deben presupuestar estos gastos y aclarar con el vendedor qué parte asume qué conceptos — este es un punto negociable en las transacciones inmobiliarias tailandesas.
Qué significa para los compradoresPor qué esto importa cuando adquiere un inmueble en Phuket.
La cita de transmisión en la Oficina de Tierras es el momento del cambio legal de titularidad — hasta que ambas partes comparecen en la Oficina de Tierras y se inscribe la transmisión, el comprador no es legalmente propietario del inmueble, independientemente de cuánto haya pagado. Los compradores extranjeros deben planear asistir en persona si es posible, o otorgar un poder notarial a un abogado tailandés de su confianza. La Oficina de Tierras no tramitará una transmisión si no se han liquidado los impuestos o gastos pendientes sobre el inmueble.
Mario prepara a los compradores para el proceso de la Oficina de Tierras con suficiente antelación — incluyendo qué documentos llevar, qué gastos esperar y cuál es el calendario desde la firma del contrato hasta la cita de transmisión. Para los compradores que no puedan asistir en persona, trabaja con el equipo jurídico del comprador para preparar un poder notarial válido con antelación, asegurándose de que el documento cumple los requisitos de la Oficina de Tierras.