Todo lo que necesita saber antes de comprar en Phuket.

Sí. Los extranjeros pueden ser propietarios de unidades de condominio en pleno dominio (freehold) a su propio nombre, con el título de propiedad emitido por el Registro de la Propiedad de Tailandia directamente al comprador. El único límite es la cuota de propiedad extranjera a nivel de edificio: hasta el 49% de la superficie total de un condominio puede estar en manos extranjeras en pleno dominio.

En el caso de villas y propiedades con terreno, los extranjeros no pueden poseer el terreno en sí en pleno dominio. La vía establecida es un arrendamiento registrado (leasehold) del terreno sobre el que se asienta la villa (habitualmente 30 años, renovable). La edificación de la villa puede poseerse en plena propiedad, y estructuramos cada compra con un abogado inmobiliario tailandés para que la protección sea real, no supuesta.

Tailandia aplica un impuesto sobre la renta personal progresivo y reducido, y no existe un impuesto sobre las ganancias de capital independiente: cualquier plusvalía se integra en el impuesto sobre la renta personal. El impuesto anual sobre la propiedad es pequeño, en torno al 0,3 % del valor catastral, lo que en la práctica resulta insignificante. Los costes de transmisión en la compra varían según el tipo de titularidad: en arrendamiento (leasehold), la inscripción ronda el 1,1 % del valor total del contrato (1 % de registro + 0,1 % de timbre), habitualmente repartido al 50/50 con el promotor; en pleno dominio (freehold), el coste total ronda el 6,3 % (2 % de transmisión + 3,3 % de impuesto sobre actividades económicas específicas + ~1 % de retención), también habitualmente compartido con el promotor en unidades nuevas.

Para los inversores internacionales acostumbrados a pagar impuesto sobre la renta por la rentabilidad del alquiler e impuesto sobre las ganancias de capital al vender, esto cambia fundamentalmente la rentabilidad neta del inmueble.

Sí, con dos niveles según lo que invierta:

• THB 750,000+ (visado de Inversión): visado de un año, renovable indefinidamente mientras se mantenga la inversión.
• USD 500,000+ mantenidos en Tailandia (visado LTR): visado de Residente de Larga Duración de 10 años para ciudadanos globales de alto patrimonio, con exención parcial del impuesto sobre la renta extranjera y trámites migratorios simplificados.

Para la mayoría de los propietarios internacionales, el Thailand Privilege Visa (antes "Elite") es la vía más sencilla para residir aquí a largo plazo: es un visado por membresía sin prueba de ingresos ni patrimonio. Los compradores de alto patrimonio suelen optar por el visado LTR. Costa Global Capital trabaja junto a un socio especializado en visados para ajustar la vía a su situación y gestionarla en paralelo a la transacción inmobiliaria.

Cuatro razones por las que el capital internacional ha fluido hacia Phuket desde 2021:

1. Rentabilidades netas que ninguna ciudad europea iguala. 5–6,5% neto aquí. Londres, París, Berlín, Milán ofrecen un 2–3% neto después de impuestos.
2. Infraestructura de mercado respaldada por el Gobierno. Cada transacción, cada promotor, cada agente registrado y verificable a través del Registro de la Propiedad.
3. Neutralidad fiscal. Sin impuesto sobre la renta, sobre las ganancias de capital ni sobre el patrimonio: gran atractivo para familias de alto patrimonio que se reubican desde jurisdicciones con alta carga fiscal.
4. Viento de cola demográfico. Crecimiento poblacional, entrada de empresas desde Rusia, Europa, India y China, y un gobierno que apunta abiertamente a 20 millones de visitantes anuales.

Registro preventa es el sistema oficial del Registro de la Propiedad de Tailandia para las ventas sobre plano. Cuando compra sobre plano, su contrato de compraventa debe registrarse en el sistema de registro preventa en un plazo de 60 días. Esto genera un registro legal de su titularidad, le protege frente a la posibilidad de que el promotor venda la misma unidad a otro comprador y es el documento que se utiliza para obtener el título de propiedad en la entrega.

Nunca proceda con una compra sobre plano sin confirmar el registro preventa.

Los planes varían según la promotora, pero la estructura típica es:

• Depósito de reserva: una cifra fija de THB 100.000–200.000 en apartamentos (con independencia del tamaño de la unidad), o alrededor del 2 % en villas.
• Primer pago: habitualmente unos 30 días después del depósito de reserva, una vez revisado y firmado el contrato de compraventa (SPA) por ambas partes.
• Durante la construcción: pagos por hitos, habitualmente trimestrales.
• En la entrega: el pago final, habitualmente el más pequeño del calendario.
• Financiación del promotor: algunas promotoras de Nivel 1 pueden ofrecer un préstamo a 3–5 años a un tipo variable en torno al 4 %, según el proyecto.

Ventaja clave: eficiencia del capital. Mantiene liquidez, reparte los pagos a lo largo de la construcción y cabalga sobre la curva de revalorización desde el lanzamiento hasta la entrega.

Sí. Una vez realizado el primer pago, puede ceder el contrato al nuevo comprador antes de la entrega.

Los promotores más consolidados y de fiabilidad constante en Phuket:

• Sansiri — el mayor promotor cotizado en el SET de Tailandia; el referente absoluto en historial de entregas y liquidez de reventa.
• Laguna Phuket (Banyan Group) — pionero del modelo de complejo turístico integrado de Phuket en Bang Tao; matriz cotizada en el SGX y décadas de entregas cumplidas.
• AssetWise — promotor cotizado en el SET (ASW) y uno de los mayores nombres residenciales de Tailandia.

Para los compradores por primera vez, recomiendo firmemente empezar con promotoras de Nivel 1. La tranquilidad adicional que ofrece su trayectoria vale más que un precio de entrada ligeramente inferior de un nombre menos consolidado.

No a través de un banco tailandés estándar. Los bancos tailandeses convencionales no conceden préstamos a extranjeros no residentes, por lo que la compra aquí es efectivamente al contado para la mayoría de los compradores. Si compra desde el extranjero, planifique una compra al contado.

La vía práctica son los planes de pago del promotor. Todas las promotoras ofrecen un plan de pagos durante el periodo de construcción, de modo que paga por etapas hasta la finalización y la entrega en lugar de todo de una vez.

Algunas promotoras de primer nivel también ofrecen planes de pago posteriores a la entrega de 3 a 5 años a un tipo en torno al 4% (variable) después de la entrega. No es una hipoteca bancaria, pero es la vía de financiación realista para la mayoría de los compradores extranjeros.

Plan de pagos durante la construcción: lo ofrecen todas las promotoras. Paga en plazos escalonados a lo largo del periodo de construcción, sin intereses, y la unidad es suya en la entrega. Para la mayoría de los compradores es la opción natural por defecto: preserva la liquidez sin añadir un coste de financiación.

Financiación posterior a la entrega: financiación del promotor que continúa después de la entrega, ofrecida por algunas promotoras de primer nivel. Está sujeta a intereses, en torno al 4% variable, por lo que cuesta más, pero le permite mantener el capital trabajando en otro lugar durante más tiempo.

Las rentabilidades brutas aquí oscilan entre el 8 y el 12%. Pero lo que importa es la neta:

• Rentabilidad bruta: 8–12% en apartamentos de mercado medio bien ubicados.
• Comisión de gestión inmobiliaria: 20–30% de la renta anual (habitualmente el 30%; algunas promotoras, el 20%).
• Gastos de zonas comunes: se cobran por las instalaciones compartidas y su mantenimiento.
• Rentabilidad neta (realista): un 6–8% neto es realista; los proyectos mejor posicionados alcanzan el 8–9%.

Se aplica un fondo de reserva (sinking fund), pero es una cuota única que se paga al principio, no un coste recurrente del alquiler, por lo que no debe incluirse en el cálculo de la rentabilidad.

Phuket no tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas ni impuesto sobre las ganancias de capital. Desde el punto de vista tailandés, el 100 % de sus ingresos por alquiler es suyo. Si es residente fiscal en otro país, puede tener obligaciones de declaración en su jurisdicción de origen y debe consultar a un asesor fiscal local; pero desde Phuket, la renta no tributa.

La mayoría de las promociones de Phuket cuentan con la empresa de gestión de alquileres interna del propio promotor. Así, la unidad, el edificio y el programa de alquiler quedan bajo un mismo techo, con el amueblamiento, las reservas de huéspedes, el mantenimiento y los pagos al propietario gestionados en su nombre, lo que lo convierte en una inversión genuinamente sin intervención del propietario.

Si prefiere no utilizar el programa del promotor, Phuket también cuenta con un sector maduro y profesional de gestión independiente que puede encargarse de la unidad. Un gestor independiente de reputación se ocupa de la captación de inquilinos, el contrato de arrendamiento, el cobro de rentas, el mantenimiento y las renovaciones. Las comisiones rondan el 30% por la gestión integral. En cualquier caso, recomendamos directamente operadores de confianza y le ayudamos a comparar las condiciones.

1. Selección de inmueble — identifíquelo con su asesor.
2. Negociación — acuerdan precio y condiciones.
3. Contrato de depósito — un depósito de reserva, habitualmente no reembolsable, de entre THB 100.000 y 200.000 en apartamentos (o alrededor del 2 % en villas), asegura la unidad.
4. SPA — el contrato de compraventa suele redactarse en pocos días; cuente unos 30 días hasta la firma del SPA, su contrato jurídicamente vinculante.
5. Remesa de fondos y Formulario FET — si compra en pleno dominio, debe remitir los fondos desde el extranjero en divisa extranjera; el banco tailandés receptor emite el Formulario de Transacción de Divisas (FET, antes Thor Tor 3), que el Registro de la Propiedad exige para inscribir la titularidad extranjera en pleno dominio.
6. Transmisión e inscripción del título — la transmisión y el chanote (escritura de propiedad) solo pueden inscribirse en la entrega, que puede ser meses después.

Antes del SPA, firma un contrato de depósito y abona un depósito de reserva, de entre THB 100.000 y 200.000 en apartamentos, o alrededor del 2 % en una villa. El depósito es habitualmente no reembolsable si el comprador se retira. Reserva la unidad mientras se redacta el SPA, su contrato jurídicamente vinculante.

El registro oficial de arrendamientos está gestionado por el Registro de la Propiedad. Todo contrato de arrendamiento debe registrarse: es un requisito legal. Sin EJARI, los inquilinos no pueden contratar suministros ni recurrir al Centro de Disputas de Arrendamiento.

Phuket dispone de organismos especializados en resolución de conflictos: el Centro de Resolución de Disputas de Arrendamiento (propietarios-inquilinos), el Sistema de Reclamaciones del Registro de la Propiedad (conflictos con promotores) y los Tribunales de Phuket (casos civiles de mayor envergadura). La resolución es generalmente eficiente conforme a los estándares internacionales.