Arrendamiento Tailandés
Un contrato de arrendamiento territorial de 30 años inscrito en el registro — la estructura estándar para los ciudadanos extranjeros que desean el uso a largo plazo de una villa o casa en Tailandia.
La legislación tailandesa no permite a los ciudadanos extranjeros ser propietarios de terrenos de manera directa. La solución práctica para los compradores extranjeros que buscan una villa, casa o propiedad independiente es un arrendamiento a largo plazo inscrito en la Oficina de Tierras. Conforme al Código Civil y Comercial tailandés, un arrendamiento con un plazo superior a tres años debe constar por escrito e inscribirse en la Oficina de Tierras para ser ejecutable frente a terceros. El plazo máximo de arrendamiento singular que puede inscribirse es de 30 años. Muchos promotores y vendedores comercializan los arrendamientos con una cláusula que ofrece dos opciones de renovación adicionales de 30 años, presentando un total de 90 años de ocupación. Este planteamiento requiere un escrutinio jurídico cuidadoso. Bajo la legislación tailandesa vigente, solo el plazo inicial de 30 años es automáticamente vinculante al inscribirse. Las opciones de renovación son promesas contractuales entre las partes originales — no son automáticamente ejecutables frente a un propietario futuro si el terreno cambia de manos, y no se transfieren automáticamente a los herederos del arrendatario sin disposiciones expresas. Para prorrogar más allá de los primeros 30 años, la renovación debe negociarse y reinsscribirse en la Oficina de Tierras con el propietario del terreno en ese momento. Un arrendamiento bien redactado incluirá términos de renovación preacodados, disposiciones de derecho de tanteo y derechos de herencia para el patrimonio del arrendatario. La calidad de la redacción del arrendamiento — y la solidez financiera del arrendador — es de enorme importancia a largo plazo.
Qué significa para los compradoresPor qué esto importa cuando adquiere un inmueble en Phuket.
Un arrendamiento inscrito de 30 años sobre terreno Chanote, correctamente redactado, es una estructura de propiedad legítima y ampliamente utilizada en Phuket. Proporciona una ocupación segura durante un período significativo y, cuando el título territorial subyacente es sólido, otorga al arrendatario un activo financiable. Los compradores deben insistir en el Chanote como título subyacente, asegurarse de que el arrendamiento está inscrito (no meramente firmado), obtener una revisión jurídica completa de todas las cláusulas de renovación y herencia, y comprender qué ocurre con las mejoras (la construcción) al vencimiento del arrendamiento.
Mario trabaja únicamente con estructuras de arrendamiento sobre terreno Chanote. Deriva toda la documentación del arrendamiento al abogado independiente de inmuebles tailandeses del comprador antes de que se pague cualquier depósito, y no presenta las estructuras 30+30+30 como equivalentes al pleno dominio — explica con claridad los mecanismos de renovación para que los compradores puedan tomar una decisión informada sobre la seguridad a largo plazo de la estructura.