Due Diligence
Der verbindliche Prüfprozess vor dem Kauf einer Thai-Immobilie — Titelrecherche, Belastungsprüfung, Zonenbestätigung, Bauträgerstatus und Vertragsprüfung.
Due Diligence bei thailändischen Immobilienkäufen folgt einem spezifischen Ablauf, der durch die Diskrepanz zwischen dem Vermarkteten und dem tatsächlichen Grundbuchstand bedingt ist. Die Kernkomponenten sind: eine Grundbucheinsicht im Land Office zur Bestätigung des Titeltyps, der Eigentumskette und etwaiger eingetragener Belastungen oder Hypotheken; eine Zonenprüfung bei der zuständigen Behörde zur Bestätigung, dass das Grundstück in einer Zone liegt, die die beabsichtigte Nutzung erlaubt; Überprüfung des Gesellschaftsstatus des Projektentwicklers beim DBD; Prüfung der Baugenehmigung und Baulizenz; Bestätigung der Verfügbarkeit des Ausländerkontingents (bei Eigentumswohnungen); sowie vollständige rechtliche Prüfung des Kauf- und Übertragungsvertrags, des Reservierungsvertrags und aller Nebendokumente. Häufige Warnsignale bei der Due Diligence für thailändische Immobilien sind: nicht offengelegte Bankhypotheken auf dem Grundstück; Zonenklassifikationen, die den verkauften Bautyp nicht erlauben; noch nicht erfolgte Eigentumswohnungsregistrierung; Titeltypen unterhalb von Chanote in Bereichen, wo Chanote der Standard ist; Kauf- und Übertragungsverträge mit asymmetrischen Strafklauseln zugunsten des Entwicklers; sowie Entwicklergesellschaften mit unvollständigen oder rückständigen DBD-Einreichungen. Die Beauftragung eines unabhängigen thailändischen Immobilienanwalts (nicht des vom Entwickler empfohlenen Anwalts) ist die unverzichtbare Grundvoraussetzung für einen verantwortungsvollen Kauf. Die Honorare für eine Standard-Due-Diligence bei der Grundstücksübertragung in Phuket liegen typischerweise zwischen THB 30.000 und THB 80.000, abhängig von der Komplexität der Struktur und dem Transaktionswert – ein verschwindend kleiner Bruchteil des Kaufpreises bei jeder nennenswerten Investition.
Was das für Käufer bedeutetWarum das wichtig ist wenn Sie in Phuket kaufen.
Das größte finanzielle Risiko bei Thai-Immobilien besteht darin, ohne unabhängige Due Diligence vorzugehen und Probleme erst zu entdecken, nachdem Kapital eingesetzt wurde. Das thailändische Vertragsrecht und das praktische Vollstreckungsumfeld bedeuten, dass die Rückforderung von Geldern von einem Bauträger, der eine Anzahlung erhalten hat, schwierig und langwierig ist. Die Kosten der Due Diligence sind fest und vorhersehbar; die Kosten des Verzichts darauf sind potenziell der Verlust der gesamten Anzahlung oder des Kaufpreises.
Das Team führt einen Käufer nicht zur Anzahlungsphase, ohne zu bestätigen, dass eine unabhängige rechtliche Due Diligence im Gange ist. Das Team pflegt eine Empfehlungsliste englischsprachiger Thai-Immobilienanwälte, mit denen es bei mehreren Transaktionen zusammengearbeitet hat, und koordiniert die Dokumentenübermittlung zwischen dem Bauträger und dem Rechtsteam des Käufers, um den Prozess effizient voranzutreiben.