Alles, was Sie vor dem Kauf in Phuket wissen müssen.

Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen im Volleigentum (Freehold) auf den eigenen Namen besitzen; die Eigentumsurkunde wird vom thailändischen Grundbuchamt direkt auf den Käufer ausgestellt. Die einzige Grenze ist die Ausländerquote auf Gebäudeebene: Bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche einer Eigentumswohnanlage können ausländisch im Freehold gehalten werden.

Bei Villen und Grundbesitz können Ausländer das Land selbst nicht im Freehold halten. Der etablierte Weg ist ein registriertes Leasehold des Grundstücks, auf dem die Villa steht (typischerweise 30 Jahre, verlängerbar). Das Villengebäude selbst kann vollständig im Eigentum stehen, und wir strukturieren jeden Kauf mit einem thailändischen Immobilienanwalt, damit der Schutz real ist und nicht bloß angenommen.

Phuket hat keine persönliche Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine jährliche Grundsteuer. Die einmalige Übertragungsgebühr bei Kauf hängt von der Eigentumsform ab: bei Leasehold rund 1,1 % des gesamten Pachtwerts (1 % Registrierung + 0,1 % Stempelsteuer), üblicherweise 50/50 geteilt — also rund 0,55 % auf Käuferseite. Bei Freehold rund 6,3 % insgesamt (2 % Übertragungsgebühr + 3,3 % Gewerbesteuer + rund 1 % Quellensteuer), bei Neubauprojekten meist mit dem Projektentwickler geteilt — also rund 3,15 % auf Käuferseite. Hinzu kommt eine geringe jährliche Servicegebühr für Gemeinschaftsanlagen. Das war es.

Für internationale Anleger, die es gewohnt sind, Einkommensteuer auf Mietrenditen und Kapitalertragsteuer beim Verkauf zu zahlen, verändert dies die Nettorendite auf Immobilien grundlegend.

Thailand kennt keinen automatischen Aufenthalt durch Immobilienkauf, aber mehrere Langzeitvisa lassen sich gut mit einer Investition hier kombinieren:

• Thailand Privilege Visa (früher „Elite"-Visum): ein Mitgliedschaftsvisum ohne Einkommens- oder Vermögensnachweis. Die einmalige Gebühr reicht von THB 900.000 für 5 Jahre bis THB 5.000.000 für 20 Jahre, die Platinum-Stufe (THB 1.500.000 für 10 Jahre) ist die übliche Wahl.
• LTR (Long-Term Resident) Visum: ein 10-jähriges Visum für vermögende Personen, das mindestens USD 1.000.000 Vermögen voraussetzt, davon USD 500.000 in Thailand gehalten – ein Immobilienkauf kann dies erfüllen. Die staatliche Gebühr beträgt rund THB 50.000.
• Investment-Visum: ein einjähriges, unbegrenzt verlängerbares Visum, das an Ihre Investition gebunden ist. Ein Immobilienkauf ab THB 3.000.000 qualifiziert.

Für die meisten internationalen Eigentümer ist das Thailand Privilege Visa der unkomplizierteste Weg zum langfristigen Aufenthalt, vermögende Käufer setzen eher auf das LTR-Visum. Costa Global Capital arbeitet mit einem spezialisierten Visa-Partner zusammen, der die passende Option parallel zur Immobilientransaktion abwickelt.

Vier Gründe, warum seit 2021 internationales Kapital nach Phuket fließt:

1. Netto-Renditen, mit denen europäische Städte nicht mithalten können. 5–6,5 % netto hier. London, Paris, Berlin, Mailand liefern 2–3 % netto nach Steuern.
2. Staatlich gestützte Marktinfrastruktur. Jede Transaktion, jeder Entwickler, jeder Makler – registriert und nachvollziehbar über das Grundbuchamt.
3. Steuerliche Neutralität. Keine Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer oder Vermögensteuer — ein starkes Argument für vermögende Familien, die aus steuerreichen Rechtsordnungen umziehen.
4. Demografischer Rückenwind. Bevölkerungswachstum, Geschäftszuzug aus Russland, Europa, Indien, China und eine Regierung, die offen 20 Millionen jährliche Besucher anstrebt.

Pre-Sale-Registrierung ist das offizielle Registrierungssystem des thailändischen Grundbuchamts für Projektentwicklungsverkäufe. Beim Kauf eines Projekts vor Fertigstellung muss Ihr Kaufvertrag (SPA) innerhalb von 60 Tagen im Pre-Sale-Registrierungssystem eingetragen werden. Dies schafft einen rechtlichen Nachweis Ihres Eigentums, schützt Sie davor, dass der Entwickler dieselbe Einheit an einen anderen Käufer verkauft, und ist das Dokument, das bei Fertigstellung zur Erlangung der Eigentumsurkunde benötigt wird.

Gehen Sie niemals eine Projektentwicklung (Off-plan) ein, ohne die Pre-Sale-Registrierung bestätigt zu haben.

Die Pläne variieren je nach Projektentwickler, aber die typische Struktur ist:

• Buchungsanzahlung: pauschal THB 100.000–200.000 bei Apartments, oder rund 2 % bei Villen — in der Regel nicht rückerstattbar. Die SPA (der bindende Kaufvertrag) wird üblicherweise rund 30 Tage später unterzeichnet.
• Während der Bauphase: Meilensteinraten, in der Regel vierteljährlich.
• Bei Übergabe: eine Abschlusszahlung, häufig 30–40 %.
• Pläne nach der Übergabe: 1–3 Jahre verlängerte Zahlungspläne nach Übergabe bei einigen Projektentwicklern — Sie beginnen Miete einzunehmen, während Sie noch zahlen.

Entscheidender Vorteil: Kapitaleffizienz. Sie erhalten Liquidität, setzen dasselbe Kapital bei mehreren Deals ein und profitieren von der Wertsteigerungskurve vom Start bis zur Übergabe.

Ja. Sobald die erste Zahlung geleistet ist, können Sie den Vertrag vor der Übergabe auf den neuen Käufer übertragen.

Die etabliertesten und zuverlässigsten Entwickler in Phuket:

• Sansiri — Thailands größter an der SET börsennotierter Entwickler; der Goldstandard für Fertigstellungshistorie und Wiederverkaufsliquidität.
• Laguna Phuket (Banyan Group) — Pionier des integrierten Resortmodells in Phuket in Bang Tao; an der SGX börsennotierte Muttergesellschaft, jahrzehntelange Lieferbilanz.
• AssetWise — an der SET börsennotierter Entwickler (ASW) und einer der größten Wohnimmobiliennamen Thailands.

Erstkäufern empfehle ich dringend, mit Tier-1-Projektentwicklern zu beginnen. Die zusätzliche Sicherheit ihrer Erfolgsbilanz wiegt mehr als ein geringfügig niedrigerer Einstiegspreis eines weniger etablierten Anbieters.

Nicht über eine reguläre thailändische Bank. Standardbanken vergeben keine Kredite an gebietsfremde Ausländer, weshalb der Kauf hier für die meisten Käufer faktisch in bar erfolgt. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, planen Sie mit einem Barkauf.

Der praktikable Weg sind entwicklerseitige Zahlungspläne. Alle Projektentwickler bieten einen Zahlungsplan über die Bauphase an, sodass Sie in Raten bis zur Fertigstellung und Übergabe zahlen statt alles auf einmal.

Einige Tier-1-Projektentwickler bieten zusätzlich Zahlungspläne nach Fertigstellung über 3 bis 5 Jahre zu rund 4 % (variabel) nach der Übergabe an. Das ist keine Bankhypothek, aber der realistische Finanzierungsweg für die meisten ausländischen Käufer.

Zahlungsplan während der Bauphase: wird von allen Projektentwicklern angeboten. Sie zahlen in gestaffelten Raten über die Bauphase, zinsfrei, und die Einheit gehört Ihnen bei der Übergabe. Für die meisten Käufer ist das der natürliche Standard: Es erhält Liquidität, ohne Finanzierungskosten hinzuzufügen.

Finanzierung nach Fertigstellung: Entwicklerfinanzierung, die nach der Übergabe weiterläuft, angeboten von einigen Tier-1-Projektentwicklern. Sie ist zinspflichtig, rund 4 % variabel, kostet also mehr — lässt Ihr Kapital aber länger anderweitig arbeiten.

Die DBR ist die Schuldenbelastungsquote — die Regelung der thailändischen Zentralbank für inländische Hypotheken, die die monatliche Gesamtschuldenlast auf 50 % des monatlichen Bruttoeinkommens begrenzt. Sie betrifft in erster Linie Thailand-Ansässige mit einer regulären Bankfinanzierung, nicht ausländische Käufer, die in aller Regel bar zahlen oder eine Post-Completion-Finanzierung des Entwicklers nutzen. Falls Sie eine Post-Completion-Finanzierung eines Tier-1-Entwicklers in Betracht ziehen, lassen Sie sich die Konditionen im Vorfeld schriftlich bestätigen.

Bruttorenditen liegen hier bei 8–12 %. Aber das Netto ist entscheidend:

• Brutto-Rendite: 8–12 % in gut gelegenen Mittelklasse-Apartments.
• Hausverwaltungsgebühr: 20–30 % der Jahresmiete (üblicherweise 30 %, bei manchen Projektentwicklern 20 %).
• Gemeinschaftsflächengebühr: wird für gemeinschaftliche Anlagen und deren Unterhalt erhoben.
• Netto-Rendite (realistisch): 6–8 % netto sind realistisch; die bestpositionierten Projekte erreichen 8–9 %.

Ein Sinking Fund fällt an, ist aber eine einmalige Gebühr ganz zu Beginn, keine laufende Mietkostenposition — er gehört daher nicht in Ihre Renditerechnung.

Phuket erhebt weder Einkommensteuer noch Kapitalertragssteuer. Aus thailändischer Sicht gehören 100 % Ihrer Mieteinnahmen Ihnen. Falls Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig sind, können dort Meldepflichten bestehen, und Sie sollten einen lokalen Steuerberater hinzuziehen – von Phuket aus ist das Einkommen jedoch steuerfrei.

Die meisten Phuket-Projekte kommen mit der hauseigenen Vermietungsgesellschaft des Projektentwicklers. So bleiben Einheit, Gebäude und Mietprogramm unter einem Dach — Möblierung, Gästebuchungen, Instandhaltung und Eigentümerauszahlungen werden für Sie abgewickelt, was die Investition zu einem wirklich passiven Investment macht.

Wer das Programm des Projektentwicklers nicht nutzen möchte: Phuket verfügt zudem über eine ausgereifte, professionelle Drittverwaltungsbranche, die die Einheit stattdessen führen kann. Ein seriöser unabhängiger Verwalter übernimmt Mietersuche, Mietvertrag, Mieteinzug, Instandhaltung und Verlängerungen. Die Gebühren liegen bei rund 30 % für die Vollverwaltung. In beiden Fällen empfehlen wir bewährte Betreiber direkt und helfen beim Konditionenvergleich.

1. Immobilienauswahl — gemeinsam mit Ihrem Berater festlegen.
2. Verhandlung — Preis und Konditionen vereinbaren.
3. Anzahlungsvereinbarung — eine in der Regel nicht rückerstattbare Anzahlung von rund THB 100.000–200.000 (Apartments) bzw. rund 2 % (Villen) sichert die Einheit.
4. SPA — der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) wird meist innerhalb weniger Tage aufgesetzt; rechnen Sie mit rund 30 Tagen bis zur Unterschrift. Der SPA ist Ihr rechtlich bindender Vertrag.
5. FET-Formular — bei Überweisung aus dem Ausland in Fremdwährung stellt die empfangende thailändische Bank das FET (Foreign Exchange Transaction Form, früher Thor Tor 3) aus. Es wird vom Grundbuchamt benötigt, um ausländisches Freehold-Eigentum zu registrieren, und später auch, um den Verkaufserlös wieder ins Ausland zu transferieren.
6. Übertragung & Eigentumsregistrierung — die Übertragung und der Chanote (Eigentumsurkunde) können erst bei Fertigstellung registriert werden, was bei Off-Plan-Käufen erst Monate später der Fall sein kann.

Von Anfang bis Ende: in der Regel wenige Wochen bis zur SPA-Unterschrift; die Übertragung selbst erfolgt erst bei Fertigstellung, bei Off-Plan-Käufen entsprechend später.

Vor dem SPA unterzeichnen Sie eine Anzahlungsvereinbarung und zahlen eine Anzahlung von rund THB 100.000 bis 200.000 bei Apartments, oder rund 2 % bei einer Villa. Diese Anzahlung ist in der Regel nicht rückerstattbar, falls der Käufer zurücktritt. Sie sichert die Einheit, während der SPA — Ihr rechtlich bindender Vertrag — aufgesetzt wird.

EJARI ist das offizielle Mietvertragsregistrierungssystem, das vom Grundbuchamt verwaltet wird. Jeder Mietvertrag muss registriert werden — es ist eine gesetzliche Anforderung. Ohne EJARI können Mieter keine Versorgungsleistungen anschließen oder das Rental Dispute Centre in Anspruch nehmen.

Phuket verfügt über spezialisierte Streitbeilegungsorgane – das Rental Dispute Centre (Vermieter-Mieter), das Beschwerdeverfahren des Grundbuchamts (Entwicklerstreitigkeiten) und die Gerichte Phuketsgrößere Zivilsachen). Die Streitbeilegung ist im internationalen Vergleich generell effizient.