العناية الواجبة

الشرح الكامل

تتبع العناية الواجبة لعمليات شراء العقارات التايلاندية سيرورةً عمل محددة تنبثق من الفجوة بين ما يُسوَّق وما تُظهره سجلات دائرة الأراضي فعلاً. المكونات الجوهرية هي: البحث عن صك الملكية في دائرة الأراضي لتأكيد نوع الصك وسلسلة الملكية وأي أعباء أو رهون مسجَّلة؛ والتحقق من التصنيف العمراني مع الجهة المحلية المختصة لتأكيد أن الأرض في منطقة تُجيز الاستخدام المقصود؛ والتحقق من وضع شركة المطور في DBD؛ ومراجعة رخصة البناء وترخيص الإنشاء؛ وتأكيد توافر حصة التملك الأجنبي (للشقق السكنية)؛ والمراجعة القانونية الشاملة لعقد البيع والشراء وعقد الحجز وأي وثائق مساندة. تشمل الإشارات التحذيرية الشائعة التي يكشفها التدقيق في العقارات التايلاندية: أراضٍ مرهونة لدى بنك لم يُفصِح عنها المطور؛ تصنيفات عمرانية لا تُجيز النوع الإنشائي المُباع؛ عدم الحصول بعد على تسجيل الشقق السكنية؛ أنواع صكوك أدنى من Chanote في مناطق يكون Chanote معياراً فيها؛ عقود بيع وشراء ذات بنود جزائية غير متكافئة ترجح كفّة المطور بشدة؛ وشركات مطورين ذات إيداعات ناقصة أو متأخرة في DBD. الاستعانة بمحامٍ عقارات تايلاندي مستقل (لا بالمحامي الذي يوصي به المطور) هي الحد الأدنى غير القابل للتفاوض لعملية شراء مسؤولة. تتراوح رسوم العناية الواجبة المعيارية لنقل الملكية في Phuket عادةً بين 30 ألف و80 ألف بات تبعاً لتعقيد الهيكل وقيمة الصفقة، مما يجعلها جزءاً صغيراً من سعر الشراء لأي استثمار ذي بال.

ما يعنيه ذلك للمشترين

لماذا يهم ذلك حين تشتري في Phuket.

أكبر مخاطرة مالية في العقارات التايلاندية هي المضي قُدُماً دون عناية واجبة مستقلة واكتشاف المشاكل بعد صرف الأموال. يعني قانون العقود التايلاندي وبيئة التطبيق العملية أن استرداد الأموال من مطور تسلَّم وديعةً أمرٌ عسيرٌ وبطيء. تكلفة العناية الواجبة ثابتة ويمكن التنبؤ بها؛ أما تكلفة تجاهلها فهي خسارة محتملة للوديعة بأكملها أو سعر الشراء.