Thailändisches Erbbaurecht (Leasehold)
Ein eingetragener 30-jähriger Grundstückspachtvertrag — die Standardstruktur für ausländische Staatsangehörige, die ein Haus oder eine Villa in Thailand langfristig nutzen möchten.
Das thailändische Recht gestattet es ausländischen Staatsangehörigen nicht, Grundeigentum zu erwerben. Der praktische Ausweg für ausländische Käufer, die eine Villa, ein Haus oder eine eigenständige Immobilie suchen, ist ein langfristiger, im Land Office eingetragener Pachtvertrag. Nach dem Thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch muss ein Miet- oder Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren schriftlich abgeschlossen und im Land Office eingetragen werden, um gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein. Die maximale einzelne Pachtlaufzeit, die eingetragen werden kann, beträgt 30 Jahre. Viele Entwickler und Verkäufer vermarkten Pachtvereinbarungen mit einer Klausel, die zwei weitere Verlängerungsoptionen von je 30 Jahren bietet und damit eine Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren suggeriert. Diese Darstellung erfordert sorgfältige rechtliche Prüfung. Nach geltendem thailändischem Recht ist nur die erste 30-jährige Laufzeit bei der Eintragung automatisch bindend. Verlängerungsoptionen sind vertragliche Versprechen zwischen den ursprünglichen Parteien – sie sind gegenüber einem künftigen Grundeigentümer bei Eigentümerwechsel nicht automatisch durchsetzbar und übertragen sich ohne ausdrückliche Bestimmungen nicht automatisch auf die Erben des Pächters. Um über die ersten 30 Jahre hinauszugehen, muss die Verlängerung mit dem dann aktuellen Grundeigentümer neu verhandelt und im Land Office erneut eingetragen werden. Ein gut entworfener Pachtvertrag enthält vorvereinbarte Verlängerungsbedingungen, Vorkaufsrechtsklauseln und Erbrechte für den Nachlass des Pächters. Die Qualität der Vertragsgestaltung – und die finanzielle Gesundheit des Verpächters – ist auf lange Sicht von enormer Bedeutung.
Was das für Käufer bedeutetWarum das wichtig ist wenn Sie in Phuket kaufen.
Ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter, beim Land Office eingetragener 30-jähriger Pachtvertrag auf Chanote-Land ist eine legitime und weit verbreitete Eigentumsstruktur in Phuket. Er bietet sichere Nutzung für einen erheblichen Zeitraum und gibt dem Pächter, wenn der zugrunde liegende Landtitel stark ist, ein beleihbares Vermögen. Käufer sollten auf Chanote als zugrunde liegendem Titel bestehen, sicherstellen, dass der Pachtvertrag eingetragen (nicht lediglich unterzeichnet) ist, eine vollständige rechtliche Prüfung aller Verlängerungs- und Erbschaftsklauseln einholen und verstehen, was mit Verbesserungen (dem Bauwerk) bei Ablauf des Pachtvertrags geschieht.
Mario arbeitet ausschließlich mit Leasehold-Strukturen auf Chanote-Land. Er leitet alle Pachtvertragsdokumentation an den unabhängigen Thai-Immobilienanwalt des Käufers weiter, bevor eine Anzahlung geleistet wird, und präsentiert 30+30+30-Strukturen nicht als Äquivalent zu Freehold — er erklärt die Verlängerungsmechanismen klar, damit Käufer eine fundierte Entscheidung über die langfristige Sicherheit der Struktur treffen können.