Branded Residence
Un complesso residenziale in condominio o villa legato a un marchio alberghiero o dell'ospitalità internazionale, che combina i diritti di occupazione del proprietario con programmi di locazione gestita opzionali.
Le branded residence sono unità residenziali private — appartamenti in condominio, ville o appartamenti con servizi — che recano il nome, gli standard progettuali e i protocolli di servizio di un noto operatore internazionale dell'ospitalità. Il coinvolgimento del marchio riguarda tipicamente le specifiche di design degli interni, la gestione delle aree comuni, gli standard di servizio per proprietari e ospiti e la gestione di un componente alberghiero o resort in loco da cui il prodotto residenziale si differenzia ma a cui è adiacente. A Phuket e nel più ampio Sud-Est asiatico, il segmento delle branded residence è cresciuto significativamente nel corso degli anni '20 del terzo millennio, con operatori tra cui i principali gruppi alberghieri internazionali e brand lifestyle indipendenti che si legano a progetti residenziali in condominio. Il valore aggiunto per gli acquirenti è l'accesso ad amenità di livello alberghiero, un nome riconoscibile che sostiene la domanda di rivendita e locazione, e un programma opzionale di locazione alberghiera gestito dal team hospitality del brand. I meccanismi del programma di locazione variano significativamente tra progetti e operatori. La maggior parte delle strutture prevede un accordo di revenue sharing tra il proprietario e l'operatore, con l'unità del proprietario inserita nel pool di locazione quando il proprietario non è in residenza. I rendimenti netti al netto delle commissioni dell'operatore, dei costi di manutenzione e delle spese di gestione sono tipicamente inferiori ai rendimenti lordi e devono essere modellati con attenzione. Gli operatori si riservano il diritto di fissare le tariffe delle camere e gli standard di occupazione, e le finestre di occupazione da parte del proprietario possono essere soggette a periodi di blackout.
Cosa significa per gli acquirentiPerché questo è rilevante quando si acquista a Phuket.
Le branded residence a Phuket si collocano nella fascia alta dello spettro dei prezzi per metro quadro, riflettendo il premio del marchio. Gli acquirenti dovrebbero modellare l'economicità del programma di locazione utilizzando i dati storici effettivi del rendimento netto dell'operatore (non i rendimenti lordi proiettati), comprendere chiaramente le strutture delle commissioni e valutare se stanno pagando per una qualità gestionale genuina o principalmente per il nome del marchio sull'edificio. Il contratto con l'operatore del marchio dovrebbe essere esaminato da un avvocato — in particolare la durata, le disposizioni di risoluzione e cosa accade all'accordo del pool di locazione se l'operatore recede.
Mario collabora con progetti di branded residence in cui l'operatore ha un comprovato track record di gestione del programma di locazione e di pubblicazione di dati di rendimento certificati ai proprietari. Richiede tassi di occupazione storici e cifre di rendimento netto effettivo — non proiettate — prima di presentare un progetto brandizzato ad acquirenti che fanno affidamento sul reddito da locazione come parte del loro ritorno sull'investimento.