Недвижимость на Пхукете для первой международной покупки.
Ваша первая покупка недвижимости на Пхукете. Mario Costa сопровождает международных покупателей, впервые выходящих на рынок, через каждый шаг — от первичного запроса до приёмки объекта — с цифрами, документацией и цепочкой проверок на простом и понятном языке.
Полный процесс — от начала до конца
1. Квалификационный звонок (15–30 мин). Определение целей, бюджета, сроков. 2. Шорт-лист из 2–4 конкретных объектов по заданным критериям. 3. Видеопросмотры или личные визиты при наличии возможности. 4. Предложение и переговоры. 5. Депозит при бронировании — обычно THB 100 000–200 000 для квартиры или около 2% от цены для виллы, как правило невозвратный. 6. Подписание SPA примерно через 30 дней после депозита. 7. Перевод средств из-за рубежа в иностранной валюте и получение формы FET от тайского банка. 8. Регистрация в Земельном департаменте с использованием FET, выдача правоустанавливающего документа (для готовых объектов — вскоре после SPA, для строящихся — при передаче). 9. Передача объекта (для строящегося жилья — через 18–48 месяцев). Полный цикл для готового объекта: 30–90 дней от первого звонка до получения ключей.
Итоговые затраты при закрытии сделки
Расходы на переоформление в Земельном департаменте зависят от формы собственности. Для аренды (leasehold): регистрационный сбор около 1,1% от суммы договора (1% регистрация + 0,1% гербовый сбор), обычно делится поровну с продавцом — то есть около 0,55% на стороне покупателя. Для полной собственности (freehold) на новом объекте: около 6,3% в совокупности (пошлина за передачу 2% + специальный налог на бизнес 3,3% + налог у источника ~1%), как правило также разделяемых с застройщиком — около 3,15% на стороне покупателя. Административный сбор Земельного департамента: THB 4 000 за квартиру / THB 2 000 за виллу. Комиссия агентства по недвижимости: 2% (как правило, со стороны покупателя) плюс НДС 5% на комиссию. Итоговые расходы на закрытие сделки под ключ обычно составляют от 2,5% (leasehold) до 5–6% (freehold на новом объекте) от цены покупки.
Дистанционная покупка без поездки
Большинство европейских покупателей, выходящих на рынок впервые, закрывают первую сделку полностью дистанционно. Процесс Mario: видеообходы, съёмка фасадов с дрона, видеоэкскурсии по окрестностям, а также доверенность (POA), позволяющая базирующемуся на Пхукете юридическому представителю подписать SPA и документы о регистрации права собственности в Земельном департаменте от имени покупателя. Перевод средств из-за рубежа и оформление формы FET в тайском банке организуются заранее, чтобы к моменту регистрации всё было готово. Mario предоставляет шаблон доверенности, принимаемый его пхукетским нотариусом. Полная стоимость дистанционной покупки добавляет THB 2 000–4 000 в виде юридических расходов сверх стандартных издержек на закрытие сделки.
На что Mario обращает внимание в случае покупателей-новичков
Строящееся жильё от застройщиков не первого эшелона без подтверждённой предпродажной регистрации. Объекты с ценой на 10–15% ниже сопоставимого рынка без внятного объяснения (зачастую — вынужденные продажи со скрытыми задолженностями по взносам в комьюнити или сервисным сборам). Агенты, избегающие письменного договора или надлежащей процедуры Земельного департамента. Продавцы, отказывающиеся оформлять сделку через Земельный департамент установленным порядком. Любое давление с требованием подписать в течение 24 часов. Mario проводит каждого покупателя-новичка через свой стандартный чеклист, прежде чем тот примет обязательства.
Хотите узнать мнение команды по вашему конкретному запросу?
Любое сотрудничество начинается с 30-минутного звонка для понимания ваших целей, бюджета и сроков. Без презентаций и давления.