Недвижимость на Пхукете для инвесторов в доходность.
Инвесторы, ставящие доходность на первое место и ищущие наилучшую денежную отдачу на Пхукете. Mario Costa ведёт отдельный лист проверки для клиентов, ориентированных на доходность, с акцентом на чистую (а не валовую) доходность и историю аренды — не на цифры маркетинговых буклетов.
Как выглядит чистая доходность в разных районах Пхукета
Mario публикует рабочие диапазоны чистой арендной доходности (за вычетом сервисного сбора, комиссии агентства и вакантности) по комьюнити: Kata и Patong — 7,0–8,5%, Cherngtalay — 6,5–8%, Kamala — 6,5–8,5%, Surin — 6,0–7,5%, Bang Tao — 5,5–7%. Премия доходности в Kata/Patong — это компромисс за меньший престиж и несколько более слабый потенциал роста капитала.
Что на практике съедает заявленную доходность
Сервисный сбор — крупнейшая статья расходов. Однокомнатный объект в Kamala с заявленной валовой доходностью 7,5% падает примерно до 5,2% нетто после вычета сервисного сбора 22 THB/кв. фут, ежегодной комиссии агентства 5% и месячной поправки на вакантность. Ценовая таблица Mario всегда показывает чистую доходность в нижней строке. Если для объекта опубликована только валовая доходность — это маркетинг, а не аналитика.
Куда Mario направляет инвесторов в доходность в первую очередь
Kata, Patong, Cherngtalay, Kamala (конкретные здания, а не всё комьюнити), однокомнатные объекты во входном сегменте Surin. Потенциал краткосрочной аренды в брендированных объектах Bang Tao и Kamala улучшает расчёты, но добавляет управленческую сложность, поэтому Mario разбирает математику краткосрочной аренды отдельно.
Комплекс проверок для инвесторов в доходность
Реальный сервисный сбор, утверждённый Земельным департаментом, в расчёте на кв. фут для конкретного здания, а не среднее по комьюнити. Сроки поиска арендатора (как правило, 30–60 дней для готовых объектов в Kamala и на набережной). Качество управления зданием (Mario ведёт рейтинговый список и не рекомендует объекты из нижнего эшелона даже при привлекательной доходности). Расчёт чистой доходности с реалистичной вакантностью (минимум один месяц в год) и комиссией агентства 5%.
Хотите узнать мнение команды по вашему конкретному запросу?
Любое сотрудничество начинается с 30-минутного звонка для понимания ваших целей, бюджета и сроков. Без презентаций и давления.