Immobili a Phuket per investitori orientati al rendimento.
Investitori orientati al rendimento in cerca dei migliori ritorni cash-on-cash di Phuket. Mario Costa gestisce un foglio di due diligence separato per i clienti orientati al rendimento, focalizzato sul netto (non sul lordo) e sul track record locativo, non sui numeri del materiale di marketing.
Come si presenta il rendimento netto nelle diverse zone di Phuket
Mario pubblica le fasce operative di rendimento netto da locazione (al netto di spese condominiali, agenzia e sfitto) per community: Kata e Patong dal 7,0 all'8,5 percento, Cherngtalay dal 6,5 all'8 percento, Kamala dal 6,5 all'8,5 percento, Surin dal 6,0 al 7,5 percento, Bang Tao dal 5,5 al 7 percento. Il premio di rendimento a Kata/Patong è il compromesso per una minore esclusività e un margine di rivalutazione del capitale leggermente inferiore.
Cosa azzera in pratica un rendimento dichiarato
Spese condominiali. La voce di costo singola più rilevante. Un monolocale a Kamala quotato al 7,5 percento lordo scende a circa il 5,2 percento netto una volta detratte le spese condominiali di 22 THB/sqft, il 5 percento annuo di commissione d'agenzia e un mese di sfitto. Il prospetto di Mario mostra sempre il rendimento netto in fondo. Se un immobile pubblica solo il rendimento lordo, è marketing, non analisi.
Dove Mario indirizza prima gli acquirenti orientati al rendimento
Kata, Patong, Cherngtalay, Kamala (edifici specifici, non l'intera community), Surin monolocali di fascia d'ingresso. Il potenziale di locazione a breve termine sulle unità brandizzate di Bang Tao e Kamala migliora i numeri ma aggiunge complessità gestionale, pertanto Mario illustra il calcolo per la locazione breve separatamente.
Il pacchetto di due diligence per l'investitore orientato al rendimento
Spese condominiali effettive approvate dal Land Office per sqft per l'edificio specifico, non la media della community. Tempistica di inserimento dell'inquilino (tipicamente da 30 a 60 giorni per immobili pronti a Kamala e Creek). Qualità della gestione condominiale (Mario mantiene una classifica interna e non raccomanda gli edifici in fondo alla classifica nemmeno a fronte di rendimenti attrattivi). Calcolo del rendimento netto con sfitto realistico (almeno un mese all'anno) e commissione d'agenzia del 5 percento.
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