Phuket-Immobilien für internationale Erstkäufer.
Ihr erster Immobilienkauf in Phuket. Mario Costa begleitet internationale Erstkäufer durch jeden Schritt von der ersten Anfrage bis zur Übergabe – mit den Zahlen, den Unterlagen und dem Due-Diligence-Pfad in klarer Sprache.
Der vollständige Prozess von A bis Z
1. Qualifikationsgespräch (15–30 Min.). Ziele, Budget und Zeitrahmen verstehen. 2. Shortlist von 2 bis 4 passenden Objekten. 3. Video-Besichtigungen oder persönliche Besuche, sofern möglich. 4. Angebot und Verhandlung. 5. Anzahlungsvereinbarung mit einer in der Regel nicht rückerstattbaren Anzahlung von rund THB 100.000 bis 200.000 (Apartments) bzw. rund 2 Prozent (Villen). 6. Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA) rund 30 Tage später – Ihr rechtlich bindender Vertrag. 7. Bei Überweisung aus dem Ausland: Ausstellung des FET-Formulars (Foreign Exchange Transaction Form) durch die empfangende thailändische Bank, das für die Registrierung des Freehold-Eigentums beim Land Office benötigt wird. 8. Übertragung und Ausstellung des Eigentumsnachweises beim Land Office, was erst bei Fertigstellung erfolgt. 9. Übergabe (bei Kauf ab Plan: 18 bis 48 Monate später). Von Anfang bis Ende bei einem bezugsfertigen Objekt: 30 bis 90 Tage vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Gesamte erwartete Abschlusskosten
Übertragungskosten hängen von der Eigentumsform ab. Bei Leasehold: rund 1,1 Prozent des gesamten Pachtwerts (1 Prozent Registrierung plus 0,1 Prozent Stempelsteuer), üblicherweise 50/50 mit dem Verkäufer geteilt – rund 0,55 Prozent auf Käuferseite. Bei Freehold: rund 6,3 Prozent insgesamt (2 Prozent Übertragungsgebühr, 3,3 Prozent Gewerbesteuer, rund 1 Prozent Quellensteuer), bei Neubauprojekten meist mit dem Bauträger geteilt – rund 3,15 Prozent auf Käuferseite. Hinzu kommen Notargebühr (THB 2.000 bis THB 4.000) sowie Maklercourtage (2 Prozent, üblicherweise zu Lasten des Käufers, zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer auf die Courtage).
Fernkauf ohne Anreise vor Ort
Die meisten europäischen Erstkäufer schließen ihren ersten Deal vollständig aus der Ferne ab. Marios Ablauf: Video-Rundgänge, Drohnenaufnahmen der Außenbereiche, Video-Stadtteiltouren sowie eine Vollmacht (POA), die es einem in Phuket ansässigen Rechtsvertreter erlaubt, den Kaufvertrag (SPA) und die Übertragung beim Land Office im Namen des Käufers zu unterzeichnen. Das FET-Formular für die Registrierung des Freehold-Eigentums wird direkt von der empfangenden thailändischen Bank ausgestellt, sobald die Kaufsumme aus dem Ausland überwiesen ist. Mario stellt die POA-Vorlage bereit, die sein Phuket-Notar akzeptiert. Zusätzliche Kosten für den Fernkauf: THB 2.000 bis THB 4.000 an Rechtsgebühren über den üblichen Abschlusskosten.
Warnsignale für Erstkäufer, die Mario im Blick behält
Kauf ab Plan bei Nicht-Tier-1-Bauträgern ohne verifizierte Vorverkaufsregistrierung beim Land Office. Objekte, die 10 bis 15 Prozent unter dem Marktvergleichswert angeboten werden, ohne plausiblen Grund (häufig Notverkäufe mit versteckten Rückständen bei Gemeinschafts- oder Servicegebühren). Makler, die einen schriftlichen Vertrag oder das ordnungsgemäße Land-Office-Verfahren umgehen wollen. Verkäufer, die die Standard-SPA- und Land-Office-Registrierung ablehnen. Jeglicher Druck, innerhalb von 24 Stunden zu unterzeichnen. Mario führt jeden Erstkäufer durch seine Standard-Checkliste, bevor dieser sich festlegt.
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Jedes Gespräch beginnt mit einem 30-minütigen Telefonat, um Ziele, Budget und Zeitrahmen zu verstehen. Kein Verkaufsgespräch, kein Druck.