Biens immobiliers à Phuket pour les investisseurs en quête de rendement.
Investisseurs privilégiant le rendement, à la recherche des meilleurs retours cash-on-cash de Phuket. Mario Costa tient une feuille de diligence séparée pour les clients axés sur le rendement, centrée sur le net (non le brut) et le bilan locatif, non les chiffres des brochures marketing.
À quoi ressemble le rendement net à travers Phuket
Mario publie les fourchettes de travail pour le rendement locatif net (après charges de service, agence, vacance) par communauté : Kata et Patong 7,0 à 8,5 %, Cherngtalay 6,5 à 8 %, Kamala 6,5 à 8,5 %, Surin 6,0 à 7,5 %, Bang Tao 5,5 à 7 %. La prime de rendement de Kata/Patong est le compromis acceptable face à un prestige moindre et un potentiel de valorisation légèrement plus faible.
Ce qui détruit un rendement annoncé en pratique
Les charges de service. Le poste le plus important. Un appartement d'une chambre à Kamala affiché à 7,5 % brut tombe à environ 5,2 % net une fois déduits les 22 THB/m² de charges de service, les 5 % d'honoraires d'agence annuels et un mois de vacance locative. La fiche de prix de Mario indique toujours le rendement net en bas. Si un bien n'affiche qu'un rendement brut, c'est du marketing, pas de l'analyse.
Où Mario oriente en premier les investisseurs en rendement
Kata, Patong, Cherngtalay, Kamala (immeubles spécifiques, pas la communauté entière), studios d'entrée de gamme à Surin. Le potentiel de location courte durée sur les unités de marque à Bang Tao et Kamala améliore les calculs mais ajoute de la complexité de gestion ; Mario présente donc les calculs de location courte durée séparément.
Le cadre de diligence raisonnée de l'investisseur en rendement
Charges de service réelles approuvées par le Bureau foncier au m² pour l'immeuble concerné, non la moyenne de la communauté. Délai de mise en location (généralement 30 à 60 jours pour les biens prêts à Kamala et Creek). Qualité de la gestion de l'immeuble (Mario tient une liste de classement et ne recommande pas les immeubles en bas de classement même à rendement attractif). Calcul du rendement net avec une vacance réaliste (un mois par an minimum) et 5 % d'honoraires d'agence.
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