Phuket-Immobilien für renditeorientierte Investoren.
Renditeorientierte Investoren auf der Suche nach den stärksten Cash-on-Cash-Renditen in Phuket. Mario Costa führt ein separates Due-Diligence-Blatt für Renditenmandanten, fokussiert auf Netto (nicht Brutto) und Vermietungs-Track-Record, nicht auf Marketingbroschüren-Zahlen.
Wie die Nettomietrendite in den verschiedenen Phuket-Lagen aussieht
Mario veröffentlicht die aktuellen Spannen für die Nettomietrendite (nach Servicegebühren, Maklergebühr und Leerstand) nach Lagen: Kata und Patong 7,0 bis 8,5 Prozent, Cherngtalay 6,5 bis 8 Prozent, Kamala 6,5 bis 8,5 Prozent, Surin 6,0 bis 7,5 Prozent, Bang Tao 5,5 bis 7 Prozent. Der Renditeaufschlag in Kata/Patong ist der Kompromiss für weniger Prestige und etwas geringeres Wertsteigerungspotenzial.
Was eine ausgewiesene Rendite in der Praxis zunichtemacht
Servicegebühr. Der mit Abstand größte Kostenposten. Ein Kamala-1-Zimmer-Objekt, das mit 7,5 Prozent Bruttomietrendite ausgewiesen wird, fällt auf rund 5,2 Prozent netto, sobald 22 THB/m² Servicegebühr, 5 Prozent jährliche Maklergebühr und ein Monat Leerstandsrücklage abgezogen werden. Marios Kalkulationsblatt zeigt immer die Nettorendite am Ende. Wenn bei einem Objekt nur die Bruttomietrendite angegeben wird, handelt es sich um Marketingaussagen, nicht um Analyse.
Wohin Mario Renditeinvestoren zuerst schickt
Kata, Patong, Cherngtalay, Kamala (bestimmte Gebäude, nicht die gesamte Gemeinschaft), Surin-Einstiegsklasse-1-Zimmer-Einheiten. Das Kurzzeitvermietungspotenzial bei Markenprojekten in Bang Tao und Kamala verschiebt die Kalkulation nach oben, erhöht aber auch die Verwaltungskomplexität; daher behandelt Mario die Kurzzeitvermietungsrechnung separat.
Die Sorgfaltsprüfungs-Checkliste für Renditeinvestoren
Tatsächliche vom Land Office genehmigte Servicegebühr pro m² für das spezifische Gebäude, nicht den Gemeinschaftsdurchschnitt. Zeitrahmen für die Mieterplatzierung (typischerweise 30 bis 60 Tage für bezugsfertige Objekte in Kamala und Creek). Qualität der Gebäudeverwaltung (Mario führt eine Tierliste und empfiehlt keine Gebäude der untersten Kategorie, selbst bei attraktiver Rendite). Nettomietrendite-Kalkulation mit realistischem Leerstand (mindestens ein Monat pro Jahr) und 5 Prozent Maklergebühr.
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